与长城物业的发展历程相伴，从最初的部门经理到现在的长城物业掌舵人，年近花甲之年的陈耀忠终于迎来了长城物业的上市曙光。

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6月16日，长城物业在港交所递交招股书，揭开了筹划4年的上市序幕。四年间，从起初筹谋A股上市到如今的转战港交所阵地，长城物业的战投人换了一茬又一茬。

但陈耀忠的目标却很坚定，2018年—2022年是长城物业的第三个五年规划期，他提出了在规划期内再造一个长城物业的目标。

如今，作为国内规模最大的独立第三方物业公司，随着招股书的披露，长城物业谋划4年的上市架构以及经营情况终于揭晓。

近200位个人股东阵容

不同于大部分物企赴港上市前成立境外上市主体公司，长城物业申请赴港上市的主体依旧是长城物业集团股份有限公司（简称“长城物业”）。

受长城物业成立初期特定的股权架构影响，其员工持股基因颇为强大。在重组前，长城物业由熙城睿丰、熙城睿和、熙城睿家、熙城睿盈、中洲资本以及盛美同赢分别持股22.14%、19.79%、12.67%、9.57、19.49%以及16.34%。

这其中的熙城睿丰、熙城睿和、熙城睿家、熙城睿盈均是员工持股平台，而中洲资本则是长城物业成立之初的全资控股股东中洲控股(000042.SZ)的全资子公司，盛美同赢是一家独立第三方投资公司。

长城物业的“熙城”系员工持股平台的成立要回溯到90年代末长城物业企业改制时期。彼时长城物业成立了员工持股平台“深圳市长城物业管理有限公司工会委员会”，该工会当时共有85名员工持股。

这也就是后来“熙城”系员工持股平台的雏形，2016年，为进一步优化员工持股安排，“熙城”系员工持股平台正式成立。

重组前，“熙城”系员工持股平台已经有150位个人股东，在递交招股书前夕，这一阵容还在扩张。

2021年4月28日，长城物业进一步采纳员工持股计划，熙城睿安员工持股平台应运而生，注资资本4410.35万元。

熙城睿安的普通合伙人为执行董事及最终控股股东之一的陈耀忠，有限合伙人包括46名僱员，三名执行董事、三名监事及六名高级管理层成员及其他僱员。加上此前排重后的150位个人股东，“熙城”系持股平台约有近200位个人股东。

根据此前的一致行动人协议，五家员工持股平台的控股股东执行董事陈耀忠、梁志军、吕雨华及非执行董事马兴文，将透过员工持股平台合共控制约49.88%股份。

碧桂园服务“截胡”前战投

搭建上市架构前夕，除了新增员工持股平台熙城睿安外，另一重头戏就聚焦在了战投人身上。

长城物业引入战投人的历程也颇为曲折，先后经历3家战投公司撤股，而唯一坚守了3年的战投公司却在IPO前夕被碧桂园服务“截胡”。

2018年1月，盛美同赢投资公司斥资2.72亿元入股长城物业11.34%股份，同年3月进一步斥资1.28元，从南京高科手中收购长城物业5%股权，盛美同赢合计持有长城物业16.34%股份。

2018年6月8日，长城物业宣布获得中美绿色基金、高和翰同和虔盛投资的战略入股。两个月后，三家投资机构出现在盛美同赢投资的股东名单中。

最初，北京高和翰同基金、北京中美绿色、上海虔盛投资、张家口中美绿色在盛美同赢投资中分别持股18.8%、54%、11.7%、0.2%。

不过这笔投资仅持续了两年，三家投资方便已撤股撤资。高和翰同与中美绿色基金便抽身离去，只留下虔盛投资，并且它的出资金额从5000万元骤降至10万元。

2020年8月，北京中美绿色、张家口中美绿色、北京高和翰同，以及后入股的张大星和吴添画一齐退出盛美同赢投资，与此同时新一波战投人无缝衔接，富益投资、常盈投资和益富投资乘机入股，其背后的控制人是黄嘉慧和苏美影。

新的战投人入股完成后，盛美同赢由富益投资、常盈投资、益富投资和虔盛投资分别持股83.13%、14.78%、2.06%、0.02%。

只不过，新的战投人位置还没坐热一年，在今年4月29日，碧桂园服务半路杀出，豪掷5.4亿元从盛美同赢手中拿到长城物业16.34%的股权，比当初盛美同赢4亿元入股长城物业溢价1.4亿元。

股权转让完成后，碧桂园服务一举成为长城物业第一大战投人，在经过新增员工持股平台熙城睿安的稀释后，碧桂园服务合计持有长城物业15.28%股权。

剩下股权则由熙城睿家、熙城睿和、熙城睿丰、熙城睿盈、熙城睿安、中洲资本分别持有20.7%、18.5%、11.85%、8.95%、6.5%、18.22%。

社区增值服务毛利率垫底

长城物业成立于1993年，作为一家独立第三方物企，从规模来看，无疑走在了其他第三方物企前列。

截至2021年3月31日，长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.15亿平方米，合约管理总建筑面积为1.53亿平方米，此外，还有130个由合营企业管理的项目，总建筑面积为5930万平方米。

收入方面，在2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年3月31日止三个月，其收入分别为24.04亿元、28.10亿元、30.36亿元、6.93亿元及7.84亿元。

根据中指院，2020年其在管建筑面积、合约建筑面积及收入在独立物业管理公司中排名第一。

以入局较早的优势抢占规模上市，长城物业占据了一席之地，但同时，其增值服务以及整体毛利率的长期低位，依旧暴露了其作为独立第三方物企业的局限性。

招股书显示，于2018年、2019年、2020年以及截至2021年3月31日止三个月，长城物业整体毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%、21.1%。

据乐居财经统计，2020年42家上市物企平均毛利率达29%，长城物业的毛利率水平低于上市物企平均值。

一方面，2018年-2020年期间，长城物业在公共物业服务方面的毛利率不足10%，拉低整体毛利率水平。

另一方面，社区增值服务作为高毛利率业务，毛利率水平一般能够达到40%-50%。长城物业2018年-2020年仅取得22%、26.2%和30.2%的水平，在乐居财经统计的2020年28家公布社区增值服务的上市物企中排名最后一位。

长城物业还有一项业务叫地产开发商增值服务，在有地产基因的上市物企中也被称为非业主增值服务，一般而言，其毛利率仅次于社区增值服务，但远高于基础物业管理服务。

不过，长城物业所提供的该项服务，在今年的一季度毛利率仅为10.9%，远低于基础物业管理服务18.1%的毛利率水平。