时代邻里或于月底上市 “造血”能力待增强

乐居财经 胡益健

继保利物业后，12月6日，时代邻里通过港交所上市聆讯，与其同日“过会”的还有宝龙商业。从时间上看，时代邻里冲击IPO动作非常快，从母公司时代中国（1233.HK）中拆分独立到通过聆讯，仅用了5个月时间。

据IPO早知道消息，时代邻里计划12月9日开启簿记，募集金额不超过1.2亿美元，预计于12月12日定价，12月19日在港交所主板进行交易。

聆讯后更新的半年数据显示，截至2019年6月30日，时代邻里共有204个物业管理项目，总在管建面超过3470万平方米，还有6个市政环卫项目，总在管建面超过800万平方米；上述项目中有191个位于粤港澳大湾区，约占在管总建面的87.7%。

此外，聆讯资料披露，时代邻里于2019年6月30日至2019年11月30日止的新签订合约，期内新增合约额约5.63亿元，包括与时代中国及独立客户签订的4.86亿元的合约，合约总建面约520万平方米；总价值为3100万元、为城市更新项目提供物管和增值服务的合约共19份，总建面约110万平方米，以及覆盖13个城市的电梯服务合约、智能化工程服务合约、开荒清洁服务合约、公共设施及空间租赁服务合约。

外拓项目收入不足四成

与其他背靠地产母公司的物管企业相似，从往绩记录来看，时代邻里对时代中国的依赖度较高，其大部分收入来自向时代中国开发物业提供的管理服务。报告期内，来自时代中国开发物业的收入为1.8亿元、2.55亿元、2.96亿元及1.92亿元，分别占同期管理服务总收入的81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。而在涵盖4条业务线的总收入方面，时代邻里自时代中国获得的收入为1.21亿元、1.22亿元、2.17亿元及1.22亿元，分别占同期总收入的32.3%、23.4%、31.1%及26.8%。

在第三方物业的拓展上，时代邻里的起步相比其他同行要晚，2015年才开始进行外拓物业。不过，近几年其外拓物业的增速较快，至今年上半年，来自第三方物业开发商的管理面积达1940万平方米，占总在管面积的55.9%，项目数目达151个。外拓物业规模的扩大一定程度上得益于收并购。2019年3月，时代邻里以4527万元的价格收购广东东康，令其组合物业在管面积增加了1340万平方米。

从2016年的23.4提升到今年上半年的55.9%，尽管外拓物业占时代邻里的总在管面积的比例不断扩大，今年上半年比重甚至过半，但从收入情况来看，其占比近年来一直在40%左右徘徊。2016年至2019年上半年，管理外拓项目产生的收入分别为4160万元、7560万元、1.08亿元、1.04亿元，占比为40.5%、36.3%、41.9%、35.1%。

经营现金流波动剧烈

在财务指标上，时代邻里的高负债以及现金流问题令外界诟病。

根据招股书，2016年-209年上半年，时代邻里资产负债率分别为98.1%、95%、97.1%和93.7%，而今年上半年，已上市的物管企业资产负债率多数维持在80%以内。物管行业作为现金较为充沛的行业，时代邻里资产负债率高于同行，被疑或在时代中国中担当“输血”角色。

事实上，早在2018年5月，时代邻里通过和第三方订立总金额为16.75亿元的资产抵押证券“输血”给时代中国。截至今年10月31日，该资产抵押证券已悉数偿还。

此外，时代邻里在现金流方面也面临挑战，反映企业造血能力的经营性现金流量净额时正时负，波动剧烈。

2016-2019年上半年，其经营活动产生的现金流量净额分别为-438万元、2330万元、11.1亿元、-8.47亿元，对此，时代邻里方面表示，主要是应付/应收关联方款项有所变动所致。

而受经营活动现金及融资活动分别流出8.47亿元、1.39亿元影响，2019年上半年末时代邻里的现金及现金等价物较去年末大幅减少至3.04亿元。